Beliggenhet til besvær

Av: Håkon Steimler, saksbehandler hos Jussformidlingen.

Beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. De tre mest avgjørende faktorene for boligens kjøpesum kan rive vekk kjøpers mangelskrav når boligen er solgt «som den er».

Jussformidlingen får ofte henvendelser fra personer som har kjøpt seg bolig. Boligen er kjøpt «som den er», og risikoen for skjulte mangler ved boligen overføres sammen med boligen. I etterkant av overtakelsen dukker problemene opp i form av f.eks. omfattende fuktproblemer tilknyttet badet, som er godt skjult bak husets vegger.

Avhendingsloven (avhl.) § 3-9 andre punktum er bestemmelsen som kan redde kjøper. Dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn det man kunne regne med, vil selger fortsatt hefte for mangelen, til tross for «som den er» forbeholdet. Likevel, har selger ofte tegnet eierskifteforsikring, og kjøper må kjempe en lang kamp mot forsikringsselskapet for å få gjort sitt krav gjeldende.

Gjennom Høyesteretts praksis har innholdet i vesentlighetskravet blitt belyst. Hovedregelen synes å være at man tar utgangspunkt i hvor store utbedringskostnadene er i forhold til kjøpesummen [1]. Det skal mye til før et problem med utbedringskostnader under 6 % utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-9 [2]. I lengre tid har forsikringsselskapene gjemt seg bak den såkalte «prosentregelen», og enkelt avfeid store mangler som uvesentlige fordi boligen var dyr og utbedringskostnadene er ikke tilstrekkelig store i forhold til boligens kjøpspris.

Prosentregelen kan likevel være et uheldig utgangspunkt for vesentlighetsvurderingen etter avhendingsloven § 3-9. For det første har det blitt en enkel utvei for forsikringsselskapene. Dette har Høyesterett tatt tak i, da de i en ny dom, avsagt 31. mai i år [3] , uttalte at «[p]rosedyrene for Høyesterett kunne gi inntrykk av at det etter dommen har festnet seg en praksis hvor vesentlighetskravet i de fleste saker alene avgjøres ut fra om utbedringskostnadene tilsvarer fem til seks prosent.» De viser videre til Kistebakkane-dommen [4] , som tydelig fastslår at mangelsvurderingen er en helhetsvurdering der flere forhold er av betydning, og at prosentberegninger ikke er mer enn et utgangspunkt for drøftelsen. Dette er en svært viktig presisering. Bør det likevel kanskje tas ytterligere avstand fra prosentregelens utforming og betydning?

Jussformidlingen stiller seg skeptisk til at kjøpesummen skal ha betydning for mangelsvurderingen i det hele tatt. I den nye dommen fremholdes det at det er forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på utbedringskostnadene som er utgangspunktet for prosentregelen [5].

I eiendomsmeglerbransjen snakkes det ofte om «de tre B-ene», beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet, som er avgjørende for å få en god pris for eiendommen man vil selge. I tillegg kommer andre faktorer som har betydning for boligprisene, slik som urbanisering, sentralisering, endringer i tilgang på lån, forventninger om inntektsutviklingen, mindre husholdningsstørrelser, endrede yrkesmønstre og skatteregler [6]. Kjøpesummen er derfor sjeldent et godt bilde på boligens tekniske stand. Et bad fullt av mugg vil ikke være et mindre problem fordi boligen er plassert i et dyrt strøk og kjøper la inn bud langt over takst.

Man kan således oppleve at en bolig med god beliggenhet ikke har en mangel etter avhendingsloven § 3-9, mens en bolig med nøyaktig samme tekniske standard og problem har en mangel fordi kjøpesummen var lavere på grunn av dårligere beliggenhet. At slike variabler virker inn på mangelsvurderingen svekker boligkjøperes rettssikkerhet, og de blir ofte sittende igjen med katta i sekken.

Utgangspunktet for prosentregelen er dermed svært uheldig. En bedre løsning synes å være at man tar utgangspunkt i boligens tekniske stand og verdi som bygg, og samtidig se på mangelens vesentlighet opp mot denne. Et annet alternativ er å se bort fra prosentregelen i det hele, og heller foreta en helhetsvurdering av mangelens faktiske betydning for boligen. Slik vil man få en mer realistisk vurdering av mangelens betydning for den aktuelle boligen.