Beliggenhet til besvær

Injuria.no • 28. november 2017

Av: Håkon Steimler, saksbehandler hos Jussformidlingen.

Beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. De tre mest avgjørende faktorene for boligens kjøpesum kan rive vekk kjøpers mangelskrav når boligen er solgt «som den er».

Jussformidlingen får ofte henvendelser fra personer som har kjøpt seg bolig. Boligen er kjøpt «som den er», og risikoen for skjulte mangler ved boligen overføres sammen med boligen. I etterkant av overtakelsen dukker problemene opp i form av f.eks. omfattende fuktproblemer tilknyttet badet, som er godt skjult bak husets vegger.

Avhendingsloven (avhl.) § 3-9 andre punktum er bestemmelsen som kan redde kjøper. Dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn det man kunne regne med, vil selger fortsatt hefte for mangelen, til tross for «som den er» forbeholdet. Likevel, har selger ofte tegnet eierskifteforsikring, og kjøper må kjempe en lang kamp mot forsikringsselskapet for å få gjort sitt krav gjeldende.

Gjennom Høyesteretts praksis har innholdet i vesentlighetskravet blitt belyst. Hovedregelen synes å være at man tar utgangspunkt i hvor store utbedringskostnadene er i forhold til kjøpesummen [1]. Det skal mye til før et problem med utbedringskostnader under 6 % utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-9 [2]. I lengre tid har forsikringsselskapene gjemt seg bak den såkalte «prosentregelen», og enkelt avfeid store mangler som uvesentlige fordi boligen var dyr og utbedringskostnadene er ikke tilstrekkelig store i forhold til boligens kjøpspris.

Prosentregelen kan likevel være et uheldig utgangspunkt for vesentlighetsvurderingen etter avhendingsloven § 3-9. For det første har det blitt en enkel utvei for forsikringsselskapene. Dette har Høyesterett tatt tak i, da de i en ny dom, avsagt 31. mai i år [3] , uttalte at «[p]rosedyrene for Høyesterett kunne gi inntrykk av at det etter dommen har festnet seg en praksis hvor vesentlighetskravet i de fleste saker alene avgjøres ut fra om utbedringskostnadene tilsvarer fem til seks prosent.» De viser videre til Kistebakkane-dommen [4] , som tydelig fastslår at mangelsvurderingen er en helhetsvurdering der flere forhold er av betydning, og at prosentberegninger ikke er mer enn et utgangspunkt for drøftelsen. Dette er en svært viktig presisering. Bør det likevel kanskje tas ytterligere avstand fra prosentregelens utforming og betydning?

Jussformidlingen stiller seg skeptisk til at kjøpesummen skal ha betydning for mangelsvurderingen i det hele tatt. I den nye dommen fremholdes det at det er forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på utbedringskostnadene som er utgangspunktet for prosentregelen [5].

I eiendomsmeglerbransjen snakkes det ofte om «de tre B-ene», beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet, som er avgjørende for å få en god pris for eiendommen man vil selge. I tillegg kommer andre faktorer som har betydning for boligprisene, slik som urbanisering, sentralisering, endringer i tilgang på lån, forventninger om inntektsutviklingen, mindre husholdningsstørrelser, endrede yrkesmønstre og skatteregler [6]. Kjøpesummen er derfor sjeldent et godt bilde på boligens tekniske stand. Et bad fullt av mugg vil ikke være et mindre problem fordi boligen er plassert i et dyrt strøk og kjøper la inn bud langt over takst.

Man kan således oppleve at en bolig med god beliggenhet ikke har en mangel etter avhendingsloven § 3-9, mens en bolig med nøyaktig samme tekniske standard og problem har en mangel fordi kjøpesummen var lavere på grunn av dårligere beliggenhet. At slike variabler virker inn på mangelsvurderingen svekker boligkjøperes rettssikkerhet, og de blir ofte sittende igjen med katta i sekken.

Utgangspunktet for prosentregelen er dermed svært uheldig. En bedre løsning synes å være at man tar utgangspunkt i boligens tekniske stand og verdi som bygg, og samtidig se på mangelens vesentlighet opp mot denne. Et annet alternativ er å se bort fra prosentregelen i det hele, og heller foreta en helhetsvurdering av mangelens faktiske betydning for boligen. Slik vil man få en mer realistisk vurdering av mangelens betydning for den aktuelle boligen.  

 


[1] jf. HR-2017-1073-a, avsnitt 28.

[2] Rt-2010-103, avsnitt 48-51 (Kistebakkane-dommen).

[3] HR-2017-1073-a, avsnitt 29

[4] HR-2017-1073-a, jf. Rt-2010-103, i avsnitt 51 i dommen

[5] HR-2017-1073-a, i avsnitt 28

[6] https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/artikler-og-publikasjoner/hva-bestemmer-boligprisene

 

Av Christine Egebakken 26. juni 2025
Legally Blond er ikke bare en film – det er en rosa revolusjon i stiletthæler. Det er historien om en fullstendig unormal jente fra California som – med overdrevent mye «squeaking» og en videosøknad som aller mest minner om en søknad til Baywatch - forviller seg inn på Harvard Law med håp om å vinne mannen hun er HELT HUNDRE PROSENT sikker på at er «the love of her life». Sjokkerende spoiler: de ender ikke opp sammen. Elle Woods, spilt av Reese Witherspoon, er kvinnen som setter spørsmålstegn ved hele utdanningssystemet, akademisk elitisme og hvorvidt man trenger noe mer enn en A i «History of Polkadots» for å komme inn på verdens mest prestisjetunge jusstudium. Du vet hvordan man sier at verden er urettferdig? Her sitter vi – på jusstudiet i Bergen – ikke en gang det mest prestisjetunge jusstudiet i landet– og har kjempet oss hit med blod, svette og karakterkalkulator. Vi har vært bitchy helt siden vi lære hva «snitt» betydde, og flere av oss får angstutslett av å høre ordene «samordna opptak». At Elle Woods spaserer inn på Harvard Law med en video der hun diskuterer skjønnhetsprodukter i et badebasseng, føles ... ærlig talt som et slags overgrep mot de norske idealene: blodslit, selvforakt og jantelovsgodkjente prestasjoner. Det er klart at det også er noen tydelige paralleller mellom filmen og jussen i Bergen. I likhet med Elle Woods har vi forstått at merkelige kjæledyr er veien til suksess. Her må det likevel presiseres at vi har valgt en litt mindre ambisiøs løsning. Redde for forpliktelse og relasjoner av betydning har vi kun kollektiv samværsrett med våre kjæledyr her på Dragefjellet. Også i valg av kjæledyr lever Elle Woods opp til mottoet «Go big or go home!». Hva skriker vel ikke powerwoman mer enn en forvokst rotte ved navn Bruiser? Jusstudenter har i alle år belagt seg på at «vanlige folk» ikke aner hva som befinner seg inni vår elskede juss-boble – og vi har tvilt på om de noen gang vil forstå. Vi har derfor tatt oss litt kunstnerisk frihet i historiefortellingen av vår hverdag. Lenge klarte vi å opprettholde fasaden om at juss er et univers fylt med tunge bøker, dyre dresser og en uforståelig kompleksitet. Vi skapte mystikk, og en viss grad av frykt og beundring. Men, i 2004 raste fasaden sammen. Ene og alene fratok Elle Woods alle jusstudenter livsløgnen. Sannheten kom frem, og den var ubarmhjertig: Jusstudier er ikke annet enn en eneste lang dans på roser. Men heller ikke Elle Woods med sin rosa og parfymerte CV slapp helt unna vanskeligheter da hun begynte på Harvard Law. De aller fleste av problemene ble heldigvis løst gjennom den svært effektive manikyrbaserte mentorordningen. Hvis du en dag innser at du er på struttende vei inn i det juridiske mørket, må du ikke glemme at løsningen er et usunt intimt forhold til negledamen din. Det er rett og slett en undervurdert form for kollokvium. Med alle jusstudenters mentale helse i mente, stemmer jeg derfor for innføring av skjønnhetssalong også her på Dragefjellet: så snart som overhodet mulig, bare for å være på den sikre siden. Filmens klimaks må være når Elle slår fast at: «Happy people just don´t shoot their husbands. They just don´t». Trykk det på en t-skjorte og bær den med stolthet. La det bli ditt nye livsmotto. Print det ut, ram det inn – og heng det opp på lesesalen. Dette er et sitat som fortjener veggstatus. Så til slutt må vi snakke om den scenen - når professor Callahan, bestemmer seg for å være en upassende creep og legger hånden på låret til Elle Woods. Her kan vi ikke være for krasse mot filmskaperne, fordi alle vet jo at seksuell trakassering og overgrep på arbeidsplasser ikke fantes før #metoo bevegelsen kom i 2017. Allikevel tror jeg flere enn en jurist satte juristforeningskaffen i halsen av filmens løsning på hendelsen: Brooke Taylor – klienten som er tiltalt for drapet på sin mann – sparker Callahan og lar Elle Woods representere henne i stedet. I hvilket univers er løsningen på ekle professorer å gi en førsteårsstudent med null advokatbevilling, null rettssalspraksis og fargekoordinert notatblokk ansvaret for en kvinne tiltalt for drap? Dette er en løsning så urealistisk at selv amerikanske rettsserier stiller seg kritiske. Filmen er ikke annet enn glitter, rosa dresser og ekstrem tro på egne evner. Legally Blonde er kanskje ikke en juridisk lærebok. Mest sannsynlig er det ikke engang en god film. Men den gir òg en viktig rosa høyhælt påminnelse om at neglestell er viktigere enn man skulle tro. Og om alt annet feiler, og da skal du virkelig være ganske sikker på at det ikke er noen andre løsninger, så kan du alltids spørre seg selv: Hva ville Elle Woods gjort?
Av Mathea Kristoffersen, Camila Salazar Larsen, and Selma Z. Nasby - ELSA Bergen, Human Rights Researchgruppen 26. juni 2025
The body content of your post goes here. To edit this text, click on it and delete this default text and start typing your own or paste your own from a different source.